Из последних сил карабкаясь по этажам с сумками или детской коляской, он проклинает неработающий лифт и ступеньки как таковые…

Большие жирные плюсы

Коттедж или квартира? – чешут в затылке счастливчики с энной суммой на руках, мечтая, наконец, зажить как белые люди.

Надо признать, соблазн решить вопрос в пользу лужайки за окном, свежего воздуха и достойных соседей крайне велик. Тем более что шансы увеличить количество метров на каждого члена семьи при выборе загородной жизни резко возрастают. Вот только стереотипная рекламная картинка далеко не всегда совпадает с реальной жизнью.

Плюсы, несомненно, есть, и, справедливости ради, их нужно перечислить в первую очередь.

Пункт о свежем воздухе можно пропустить, так как это преимущество перед квартирой всегда на первом плане. Не пахнет общественной помойкой, не газуют, прогревая прямо под окном двигатели, автомобилисты, а дети хоть целый день могут гулять на улице без усиленного контроля со стороны взрослых.

Второй пункт – почти гарантированная тишина. То есть отсутствие соседей с их вредными привычками. Здесь не воют по ночам сигнализации потревоженных авто, а лишь заливаются сверчки, наполняя уставшую от напряженного дня душу покоем и силами для нового трудового подвига.

На третьем месте тоже веский аргумент – в вашем распоряжении появляется гораздо большая жилая и вспомогательная площадь, которую можно, не боясь зорких глаз тех же соседей, хоть каждый месяц перепланировать, расширять и ремонтировать. Конечно, по закону и здесь самовольничать запрещено. Но так как, вырубая в несущей стене окно, вы подвергаете опасности только себя – это больше никого и не волнует.

Среди преимуществ еще возможность иметь под рукой собственную баньку, сад, где можно установить гриль или мангал. А также укропчик прямо с грядки.

Но, как говорят знающие люди, минусы – это логическое продолжение плюсов. Их, минусы, можно увидеть, лишь окунувшись в загородную жизнь лично и с головой. Пока этого не произошло, подумайте над следующими моментами.

Туда и обратно

Перегруженность дорог – тема, набившая оскомину, но всю ее актуальность осознают лишь жители районов, лежащих по ту сторону кольца, и активные дачники. Если по городу в метро пусть кое-как, но вы гарантированно доберетесь до нужной точки почти вовремя, то за городом вариант один – стать активным участником многокилометровой пробки. При этом следует психологически приготовиться изо дня в день тратить на дорогу туда и обратно от четырех до шести часов.

Многие предпочитают эти часы просидеть в офисе. Проявляя нездоровый рабочий энтузиазм, они приезжают на час раньше и уезжают на два часа позже часа пик. Понятно, что такой распорядок могут стойко переносить разве что работающие на себя владельцы фирм и одинокие люди. Для семейных, а именно они чаще всего подумывают о собственном коттедже, подобный расклад может оказаться источником недовольства и семейных конфликтов.

Но для людей со свободным графиком, чей железный конь всегда ждет у ворот, подобные неудобства – не самый веский аргумент.

Автомобиль – не роскошь

Замечательно, если в поселок (деревню) ходит общественный транспорт. Причем лучше всего, когда остановка находится в нескольких минутах ходьбы, а автобус курсирует не реже одного раза в час. Однако транспортное сообщение даже в ближайшем Подмосковье – вопрос вопросов, поэтому большинству домовладельцев приходится надеяться лишь на себя, что существенно осложняет жизнь.

Например, если речь идет о семье, одной машины будет уже маловато: и не ради поднятия статуса в глазах соседей, а исключительно из суровой необходимости. Вот тогда становится особенно понятным нетленный афоризм о том, что «машина не роскошь, а средство передвижения». Так что расходы на транспорт и его содержание можно смело удваивать.

Извозчиком быть желаете?

Еще один нюанс, который должны рассмотреть семьи с детьми, – удаленность от таких благ цивилизации, как школа и детский сад. Проблема выливается в необходимость одному из родителей посвящать жизнь обслуживанию чад. А ведь далеко не в каждой семье женщина готова сесть за руль.

Если она не работает, дошкольник может побыть и дома. Правда, при этом, скорее всего, он будет испытывать дефицит общения со сверстниками, что не лучшим образом отразится на его развитии.

Хорошо, если женщина, научившись водить, выходит на работу, по пути отвозя и забирая малыша из сада. Но как только на горизонте начинают маячить школа и всевозможные кружки, а значит, возникает необходимость забирать ребенка гораздо раньше окончания рабочего дня, да к тому же везти его на внешкольные занятия и секции, вопрос о маминой работе встает ребром. Во-первых, нанять няню, да еще «на колесах», да еще в загородный дом могут позволить себе далеко не многие. Во-вторых, даже очень состоятельные люди предпочитают возить на машине детей сами, не доверяя их жизнь посторонним людям.

И такой режим – ежедневное «отвези-привези» – затянется минимум на одиннадцать лет. Если же детей двое, а разница между ними лет пять, – и на все пятнадцать.

Надеяться на солидарность с соседями не стоит. Болезни, отмены уроков и прочие нестыковки обычно вносят в жизнь и отношения дополнительное напряжение. Школьные же автобусы пока доступны только для учащихся дорогих частных школ.

Ты да я, да мы с тобой

Еще одна темная сторона – дефицит общения. В первую очередь это касается детей. Учитывая замкнутость жизни в коттеджных поселках, найти друзей-сверстников – целая проблема. Чтобы хоть как-то стимулировать «внешкольное» общение отпрысков, приходится привозить одноклассников в гости, а затем увозить обратно. То есть опять же выступать в роли извозчика. Да еще не факт, что тех отпустят родители. Подобные проблемы – с празднованием дня рождения и прочих событий.

Взрослые тоже вряд ли могут рассчитывать на вечерние посиделки с соседом за чашкой чая. Каждый поддерживает свой круг общения, согласно своему положению, и крайне редко пускает в него посторонних.

Сам себе ДЕЗ

Содержание коттеджа – удовольствие не из дешевых. Отопление и электричество «съедают» гораздо больше денег, чем коммунальные платежи за квартиру. К тому же нужно быть готовым в любой момент заменить собой электрика, сантехника и дворника. Стоит в многоквартирном доме погаснуть свету, дежурные службы без вашего участия бросаются на поиски причины. В загородном же доме любые аварии – ваши проблемы: текущая крыша, прорвавшиеся трубы, плохая вентиляция…

Да и во дворе дел хватает в любое время года. Особенно тяжко приходится зимой: очистить от снега дорожки и подъезд к гаражу, а зачастую – и гораздо дальше. Более того, за собственные деньги вы будете заказывать трактор, чтобы очистить проселочную дорогу до трассы, находящейся на балансе местного органа самоуправления. Антиобледенительные системы, конечно, спасают, но опять же – это еще одна немалая статья расходов в семейном бюджете, на которую пойдет не каждый.

По Сеньке и шапка

Выводы могут показаться неожиданными. Большинство людей от 20 до 50 лет считают: пока не вырастут дети, предпочтительнее жить в квартире, а за городом проводить только лето. Правда, к старости почти все без исключений мечтают перебраться в свой дом.

Если речь идет о поселках с хорошей инфраструктурой, то есть о своего рода государстве в государстве, многие вопросы – школа, сад, медицинское обслуживание – отпадают, но жизнь в таком местечке среднестатистическому москвичу, рассчитывающему лишь на зарплату, однозначно не по карману. Частенько, продав московскую квартиру и переехав в такой коттедж, именно по экономическим причинам приходится очень скоро возвращаться в город. А это, кстати, сделать гораздо труднее.

Так что вопрос выбора между квартирой и коттеджем не так уж прост и очевиден, как может показаться, когда вы входите, зажав нос, в подъезд опостылевшей многоэтажки.

BPN.RU

Множество коттеджных поселков, продаваемых сегодня, удостаивается гордого звания «элитный». При этом понимание того, что же это такое сегодня – элитная загородная недвижимость – имеется не у всех. Разобраться в вопросе мы попросили помочь Виктора Смоленского, руководителя проекта «Русская усадьба» компании Penny Lane Realty

.

- Что называется сегодня на рынке элитным классом недвижимости?

На сегодняшний день на рынке при определении класса чаще всего ориентируются на цену объекта, называя эконом-классом объекты стоимостью до 300-500 тысяч долларов, бизнес-классом – от 500 тысяч до миллиона. Чаще всего к элитной недвижимости относятся то, что стоит больше 1-1,5 миллионов долларов. К примеру, наше агентство, начинает работать именно от этой цифры, а эксклюзивным, если ориентироваться по цене, считается объект от 20 млн. $

- А если попытаться определить элитность, так сказать, в натуральном виде? Каким должен быть объект, чтобы можно было отнести его к этому классу?

Элитность объекта, я, прежде всего, определял бы по его местоположению. Например, при продаже старенького домика на участке в престижном месте оцениваться он будет как престижный участок с домом под снос. На Рублево-Успенском шоссе, которое на сегодня самое престижное, на расстоянии до 15 км от МКАД практически любой объект будет считаться элитным. Да и цена там за сотку нередко доходит до 200 тысяч долларов.

- Давайте поподробнее поговорим об инфраструктуре. Можно назвать некий «минимальный инфраструктурный набор» для элитного поселка?

Нет, я бы не стал отличать элитный поселок от неэлитного по этому показателю. И примеры тут можно привести диаметрально противоположные – начиная от «Павлово», где есть полный набор современных «благ цивилизации», т.е. можно жить, практически не выезжая за территорию. Опять-таки, на Рублево-Успенском шоссе небольшой закрытый поселок на 10-15 домов может вообще не иметь никакой собственной инфраструктуры, и при этом продаваться по 5-10 млн. долларов за объект. Жители могут пользоваться всей необходимой инфраструктурой, имеющейся на Рублевке. На менее престижных направлениях требования к поселку выше, но они далеко не всегда касаются именно инфраструктуры.

Единственный элемент, который практически всегда присутствует в любом элитном поселке, расположенном в любом месте – это охрана. У нас в России мало состоятельных людей, готовых жить на участке, огороженном просто заборчиком. И никакая пафосность места картину не меняет – на Рублевке серьезная система безопасности так же необходима, как и везде. При отсутствии профессиональной охраны поселка владельцы часто содержат собственную охрану на своем участке.

Теннисные корты и другие затратные объекты инфраструктуры вылетают собственникам коттеджей в копеечку.

- Здравый смысл подсказывает, что любой набор инфраструктуры – хоть большой, хоть маленький – придется оплачивать жителям…

Конечно. Самый минимум, известный мне на сегодня – 300 долларов в месяц, куда включены только охрана, вывоз мусора и расчистка дорог. Что касается максимума, то чем больше инфраструктурный набор внутри поселка, тем выше будут платежи. В поселках, где есть бассейны, спортивно-развлекательные объекты, зоны отдыха, детские садики – цены могут быть и 2-3 тысячи долларов в месяц, и пять тысяч.

- А есть способ снизить платежи?

Самым лучшим вариантом снизить платежи при развитой инфраструктуре является ее вынос за охраняемую территорию. Потому что когда все эти объекты находятся внутри, приходится либо распределять траты между жителями, либо пускать на территорию посторонних. Оба варианта плохи – в первом случае платежи оказываются весьма высокими, во втором – жители бывают недовольны нахождением на территории посторонних людей.

- Насколько вообще застройщики откровенны с покупателями в этих вопросах? Они готовы назвать будущую цену эксплуатации?

Это во многом зависит от застройщика, его политики. Чаще всего вам назовут стоимость, но никто не будет гарантировать, что она останется прежней через год. Для подстраховки можно посмотреть, в чьей собственности находится инфраструктура и коммуникации внутри поселка, дороги. Если создан некий кооператив жителей, в собственности которого находятся данные объекты, то при недовольстве качеством или ценой обслуживания поменять управляющую компанию будет не сложно. Если же изначально создается управляющая компания (обычно «дочка» застройщика), на баланс которой переводится все это имущество - повлиять на управленцев будет практически невозможно.

- Давайте поговорим о такой вещи, как фейс-контроль. Он реально существует, он нужен покупателям?

С востребованностью фейс-контроля все не так просто. Практически все покупатели спрашивают, кто будет их соседями. Но обычно интересует некий общий портрет окружения, а задачи лично утверждать каждого соседа у большинства нет.

Что касается реального фейс-контроля, то он встречается, но далеко не везде. Жесткий отбор покупателей происходит в поселках, где руководители застройщиков и инвесторов строят дома для себя, а на продажу идет только часть поселка. В этом случае они действительно готовы поступиться деньгами, но не продать тому, кто вызывает сомнения. И мы, как риэлторы, получаем от застройщиков предупреждение – покупатели будут утверждаться. Мы знаем, что даже если человек будет готов заплатить запрашиваемую цену, и даже больше – ему могут не продать.

Также существуют поселки, где земельные участки распределялись между структурами власти или крупными, связанными с государством компаниями. Например, Управление делами президента, Федеральная служба охраны, «Газпром». В этом случае в поселке также достигается однородная социальная среда.

- А практический смысл в фейс-контроле есть? Ничто ведь не может запретить собственнику продать свой коттедж на вторичном рынке.

Жесткий отбор покупателей происходит только в тех поселках, где руководители застройщиков и инвесторов строят дома для себя.

Действительно, если на участок и дом оформлены права собственности, запретить продажу нельзя. Можно только усложнить – но не более того, люди обязательно найдут какую-то схему.

Но нужно сказать, что процесс «размывания» во многом зависит от уровня поселка, его местоположения, того, насколько он продолжает соответствовать требованиям рынка. Как только рынок начинает уходить вперед – начинаются вторичные продажи. А если же поселок остается «на острие» - собственники будут держаться за свою недвижимость.

- Еще аспект, постоянно упоминаемый в рекламе дорогой недвижимости – экология. Рублевка – это действительно экологично, или это уже миф, а машин там уже столько же, сколько и на Садовом кольце?

Экология на Рублевке действительно хорошая. Автомобилей сегодня хватает на всех трассах. Но Рублево-Успенское направление – единственное, где еще с советских лет было запрещено строить промышленные предприятия с выбросами. Кроме того, на Рублевке много сосновых лесов, причем начинаются они сразу же за МКАД. На других направлениях леса есть, но чаще всего они дальше, и среди них меньше сосновых. Немаловажный плюс Рублевки – там протекает Москва-река, которая еще не прошла через город. На остальных направления «воды» практически нет, исключая северные направления.

- Покупатели приобретают именно ради экологии? Или все-таки из-за престижа?

Престиж вообще складывается из многих условий: статуса проживающих людей, транспортной доступности, экологичности и инфраструктуры. Еще нужно помнить, что есть экология направления и есть экология места, и второе иной раз оказывается важнее первого. Экология на востоке в лесу, да еще на большом удалении от Москвы, будет лучше, чем на западе в непосредственной близости от мусорного полигона. Люди очень интересуются экологией и обязательно говорят о ней. Но реально при выборе направления в большей степени работают другие факторы.

- Т.е. можно сказать, что люди говорят, что интересуются экологией, но когда доходит до дела, выбирают, исходя из других факторов?

Не совсем так. Никто не хочет селиться рядом с бетонным заводом, но никто и не возводит экологию в абсолют. Мы живем в Москве – хотя и понимаем, что экологическая ситуация здесь не самая благоприятная. Все мы ездим на автомобилях, хотя сам автомобиль – источник заражения, действующий и на нас тоже. Но, что вы будете делать с домом, до которого добираться от МКАД 3-5 часов? Жить там можно только в режиме «дальней дачи». Экология загородом в любом случае не сравнима с экологией в Москве.

- А экология строительных материалов?

На этот вопрос покупатели обращают мало внимания. Есть те, для кого этот вопрос принципиален, но процент их очень незначителен. Иногда люди, даже в элитном секторе, могут купить дом из пеноблоков – а это, согласимся, не самый экологичный материал. Но покупатели находятся, потому что в этом случае они могут приобрести за те же деньги объект большего размера, чем построенный из кирпича.

Хотя, конечно, в элитном сегменте чаще всего используются экологичные стройматериалы, соответствующие всем санитарным нормам.

- Что Вы думаете о периодически появляющихся заявлениях, что «наш поселок строится только из экологически чистых натуральных материалов?

Такой подход имеет право на существование. Мне приятно, что нас лишний раз заставляют задуматься об условиях, в которых мы живем. Но строительство только из натуральных материалов считаю в большой степени рекламным ходом, нежели действительной заботой о здоровье жителей. Например, если вместо асфальта или искусственного камня дорожки будут вымощены деревянными брусками – это вряд ли повлияет на реальную экологию. Человек, приехавший на свой участок на автомобиле, за несколько минут нанесет окружающей среде такой вред, который искусственный камень не создаст и за 10 лет. «Только натуральные материалы» - это хорошо, но с учетом глобальных факторов – капля в море.

- Кто является вашими покупателями и откуда к вам приходят покупатели.

Чаше всего это владельцы собственного бизнеса, многих достаточно было бы просто назвать, топ менеджеры крупных компаний, представители структур власти. Очень часто непосредственными покупателями выступают их жены или дети. Сегодня у нас примерно 50-70% клиентов приходят не по рекламе, а по рекомендации своих знакомых, уже пользовавшихся нашими услугами или люди сами обращаются во второй, третий раз. Так что мы заинтересованы в том, чтобы покупатель ушел от нас довольным.

- И последний вопрос: что Вы думаете о перспективах цен на дорогом рынке?

В принципе, никаких серьезных изменений не предвидится. Рынок в ближайшие полгода не претерпит особых изменений. Осенью, по нашим прогнозам, рост цен составит 3% в месяц, зимой – 1,5-2%.

Владимир Савелкин

Квадрум. Журнал

Ипотека: чем рискуете вы

Если внезапно снижаются рыночные цены на жилье, то, как бы это не звучало странно, это не всегда хорошо (рыночный риск). В том числе и для вас как для заемщика. Ведь вы, приобретая квартиру с помощью ипотеки, не рассчитываете, что цена на нее упадет. В таком случае вам приходится достаточно много переплачивать за полученную жилплощадь. Банк же в этом случае тоже не остается довольным. Если вы по какой-либо причине окажетесь неспособны выполнить свои обязательства по ипотеке, то банк не сможет восполнить те затраты, которые он претерпел при выдаче кредита, поскольку цена заложенной недвижимости так же значительно снизится.
Ещё один риск, который поджидает Вас при оформлении ипотеки, связан с изменением валютного курса. На российском рынке ипотеки все кредиты даются в долларовом исчислении. Вы берете кредит в долларах, и возвращать обязаны так же в долларах. Однако мало кто в нашей стране получает зарплату в этой валюте, да и законом нашей страны это запрещено.
Самостоятельно рассчитать возможность такого рода риска практически невозможно, поэтому и защитить свой доход тоже достаточно сложно. В большинстве таких случаев рекомендуется обращаться с этим вопросом в специальные брокерские фирмы.
Что делать, если с вами произошел несчастный случай или вы по какой-либо причине утратили трудоспособность? Вы – человек, ранее добросовестно плативший, теперь не в состоянии выплачивать положенную сумму, не имеет возможности зарабатывать деньги и погашать кредит. По правилам, кредитор должен выселить из нормальной квартиры в общежитие. Но ведь это не справедливо. Вы ведь не по своей вине не выплачиваете банку долг. Именно поэтому, чтобы избежать такого рода неожиданностей, при оформлении ипотеки вас страхуют от этого риска.

Ипотека: риски кредитора

В первую очередь, при оформлении ипотеки для кредиторов существует риск изменения процентных ставок. А это вполне возможно. Происходит это потому, что уровень инфляции может постоянно меняться. Для того, кто является кредитором, этот риск заключается в том, что снижается прибыльность ипотечного кредита. Во-первых, рост инфляции «съедает» часть прибыли, которую ожидает получить кредитор. Во-вторых, риск банка выражается в том, что есть вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком.
В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Но такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Если же в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заемщику.
В этом варианте банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией. В этом случае применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой.
Риск неуплаты или несвоевременной уплаты, так называемый кредитный риск опасен, естественно, для кредитора. Ведь именно он может не получить свой доход по ипотеке, если заемщик окажется некредитоспособным.
Специалисты производят расчет этого риска на самых ранних стадиях оформления ипотеки, определяя условия кредита и размеры предполагаемых выплат. Предусмотреть все неожиданности в дальнейшем можно с помощью специальных служб, которые проверяют кредитоспособность человека, который хочет оформить ипотечный кредит в банке. Для того, чтобы уменьшить кредитный риск используются некоторые ограничения. Например, месячный платеж не должен превышать 30-40% от ежемесячного дохода заемщика, даже притом, что оформляется заем с залогом. Хотя залог значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. Но и здесь есть подводные камни и течения. В нашей стране имеется закон, по которому должников нельзя выселить из квартиры, которая является залогом, если эта жилплощадь является единственной у заемщика.
Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также существенен для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга вами невозможно. Ведь досрочное погашение влечет за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Кредитору ведь не может быть заранее известно, когда произойдет досрочное погашение. А оно, как правило, происходит как раз в момент самой низкой процентной ставки.
Имущественные риски относятся к условной группе рисков, то есть это риски, которые имеют отношение к объекту залога. Например, риск повреждения имущества. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодное для проживания, то в этом случае обязательства заемщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заемщик, а страховая компания, в которой застрахован последний.

Если подвести черту под всеми видами существующих страховок на рынке ипотеки, то можно выделить два основных риска, которые подлежат страхованию.
Первый риск – это наступление нетрудоспособности заемщика, второй – риск повреждения залогового объекта.
На кого же возлагаются расходы по этим видам страхования? Конечно, на заемщика, по сумме они составляют около 1,5% стоимости получаемого кредита.
Большинство жителей России имеют самое общее представление об ипотечном кредитовании. Основная масса их считают эту услугу невозможной для себя из-за дороговизны. Но так ли это, и для кого ипотека является реальной возможностью приобретения жилища, МирСоветов рассмотрит в следующих статьях.

Полезные советы - http://mirsovetov.ru

Каким образом лучше сдать квартиру?

Решившись сдавать свою квартиру внаем, вы можете искать арендаторов самостоятельно или же обратиться за помощью к профессиональным риэлтерам. Разумеется, у каждого из этих способов есть свои достоинства и недостатки.
Главный плюс самостоятельного поиска – отсутствие необходимости оплачивать услуги риэлтера. При этом МирСоветов обращает ваше внимание, что в риэлтерских компаниях нередко распространена иная практика, согласно которой вознаграждение посреднику выплачивает не хозяин, а арендатор. Кроме того, сдав квартиру своим знакомым или найдя арендаторов самостоятельно по объявлениям в газете, вы можете избежать дополнительного налогообложения. Если же ваша сделка будет задокументирована, то согласно российскому Налоговому кодексу, вы обязаны будете подать в местную налоговую инспекцию декларацию о доходах и уплатить подоходный налог в размере 13 %, как лицо, получающее доход от сдачи жилья внаем.
Главный недостаток самостоятельного поиска – вам придется тратить гораздо больше времени и сил на поиск арендатора, отвечающего всем вашим требованиям. Впрочем, в некоторых ситуациях самостоятельный поиск арендаторов является единственным способом сдать жилье: например, если обстоятельства вынуждают вас сдать одну из смежных комнат в квартире, или если вы сдаете жилье, не являясь юридически его собственником.
Обратившись в риэлтерскую компанию, вы автоматически перекладываете все трудности, связанные с поиском и подбором потенциальных арендаторов на плечи риэлтеров. Конечно же, обращаться лучше не в первое попавшееся агентство недвижимости, а лишь в то, которое немало лет работает на рынке сдачи-найма жилья и имеет хорошую репутацию. Особенно важно то, что сотрудники риэлтерской компании не только найдут вам подходящего арендатора, но и помогут правильно оформить сделку, составив договор найма.

Как правильно составить договор найма

Конечно же, заключать или не заключать договор, решаете только вы. Иногда, особенно если речь идет о сдаче квартиры вашим знакомым, вполне допустимо основывать взаимоотношения исключительно на взаимном доверии, но все же, в большинстве случае, юридическое оформление сделки помогает избежать возможных проблем в будущем.
Если вы сдаете жилье при помощи посреднических услуг, то штатным юристом риэлтерской компании будет заранее подготовлен договор с учетом всех необходимых нюансов. Если же вы решились разрабатывать этот документ своими силами, МирСоветов рекомендует запомнить следующие важные моменты.
Прежде всего, договор во всем, вплоть до мелочей, должен отвечать действующему законодательству. Это означает, например, что в нем недопустимо указывать суммы в долларах. Нельзя использовать также слово «аренда», поскольку при совершении операции сдачи-найма жилья и арендодатель, и арендатор – частные лица, которые, согласно Гражданскому кодексу, в отличие от юридических лиц, не арендуют, а снимают или сдают жилье.
Еще один момент: при заключении договора найма жилья между частными лицами можно не обращаться за заверением к нотариусу – достаточно лишь указать свои полные паспортные данные и адрес постоянного жительства или регистрации, а после проставить подписи обеих сторон.
Кроме того, в договоре нужно указать все конкретные сведения о сдаваемом в наем жилье: точный почтовый адрес – вплоть до номера квартиры, количество комнат, метраж общей и жилой площади. Если же в наем сдается лишь часть дома или квартиры, то в договоре должно быть точно отображено, что именно сдается – комната, несколько комнат, часть дома и т.д.
Срок действия договора совпадает со сроком действия аренды. При этом важно учитывать, что согласно Гражданскому кодексу, если срок сдачи жилья превышает один год, то арендодатель обязан официально зарегистрировать договор аренды помещения. Избежать подобных формальностей можно, указав в договоре срок в 11 месяцев, а по истечении этого времени – заключить новый договор.

Как правильно установить цену за съем жилья?

На стоимость квадратного метра сдаваемого внаем жилья влияет множество факторов, будь то район, наличие хорошей транспортной развязки, общее состояние квартиры и, разумеется, ее площадь. Рекордсменами по востребованности на рынке сдачи жилья являются комнаты и однокомнатные квартиры.
Решая, сколько денег брать с предполагаемых квартирантов, МирСоветов предлагает уже знакомый многим способ. Прежде всего, проштудируйте газеты в поисках объявлений о сдаче аналогичных квартир, а потом позвоните по нескольким – так вы вернее всего определите среднюю рыночную цену. Можно посоветоваться с друзьями, знакомыми, соседями – наверняка среди них найдется тот, кто уже сталкивался с подобной задачей. Если же вы обратились в агентство недвижимости, то имеет смысл в определенной мере прислушаться к мнению специалистов компании – помните только, что агентству выгоднее сдать побыстрее, поэтому рекомендуемая цена может быть несколько занижена.
Хотите установить цену выше рыночной? Тогда придется смириться с тем, что поиск квартирантов может затянуться дольше, чем хотелось бы.
И еще, сохранять неизменным размер платы за съем квартиры в течение длительного срока невыгодно, ведь цены на сдаваемые внаем квартиры постоянно растут. Поэтому в договоре оптимально предусмотреть примерные сроки повышения размеры оплаты.
Отдельный вопрос: включать или не включать коммунальные платежи в размер арендной платы? В принципе, приемлемы оба варианта: и при котором вы, получив оплату от жильцов, сами идете в сберкассу оплачивать коммунальные услуги, и при котором коммунальные услуги жильцы оплачивают самостоятельно, разумеется, передавая вам чеки.

И последнее, о чем МирСоветов советует помнить при сдаче квартиры внаем: не поленитесь, составьте отдельное приложение к договору, где содержалась бы подробная опись всего ценного имущества, а еще лучше – заблаговременно застрахуйте его. Тогда, если вдруг по вине жильцов вашей мебели или бытовой технике будет причинен ущерб, вы сможете не только точно знать, с кого спрашивать, но и возместить убытки.

Каких ипотечных заемщиков любят банки? Конечно, в первую очередь, во всех смыслах надежных и положительных: с постоянным местом работы и солидным трудовым стажем, с хорошей официальной заработной платой, престижным образованием и т. д. А как быть тем, кто не совсем подходит под этот стандарт?

С развитием ипотеки отношение банков к заемщикам, конечно же, менялось. Формируя и расширяя свои ипотечные портфели, кредитные учреждения поначалу не были слишком уж требовательными. По мере того как ипотека набирала популярность, и число обращений за кредитами росло, андеррайтинг в банках становился жестче. И если года два назад конкуренция все же заставила банкиров сделать определенные шаги навстречу заемщикам, то недавний ипотечный кризис в США и его отголоски опять заставили банки изменить политику: им сейчас не до лояльности. «В последнее время оценка заемщика является более пристальной - это связано, в том числе, с нестабильной ситуацией на финансовых рынках, - поясняет директор департамента маркетинга и банковских продуктов КБ «Москоммерцбанк» Дмитрий Орлов. - Ипотека - долгосрочный продукт и для того чтобы банк был уверен в заемщике, в том, что он способен выплачивать ежемесячные платежи, требуется подтверждение стабильных доходов».

Сегодня в категорию сомнительных заемщиков попадают многие. «В целом банки считают сомнительными то, что непонятно или выбивается из общей картины», - считает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ».

В попытке обозначить круг нежелательных для кредитных учреждений заемщиков, следует учитывать, что их перечень во многом зависит от кредитной политики конкретного банка, которая всегда индивидуальна. Как говорит Дмитрий Орлов, в одном банке клиент А получит кредит, а в другом ему откажут, так как посчитают «сомнительным».

Определенно можно сказать, что все банки относятся с настороженностью к клиентам без определенного рода занятий. И если наемные работники могут подтвердить свой ежемесячный доход, например, справкой по форме 2-НДФЛ, то лицам так называемых свободных профессий сделать это сложнее.

Пожалуй, самая распространенная группа «пограничных» клиентов - это «вольные стрелки» или фрилансеры, внештатные сотрудники каких-либо организаций, выполняющие работу от заказа к заказу. С одной стороны, безоговорочный отказ на выдачу кредита для этой категории заемщиков выглядит не совсем справедливым: ведь эти люди имеют профессию, заняты делом и имеют доход, порой очень даже неплохой. Но, с другой стороны, фрилансерам гораздо сложнее доказать банкам свою благонадежность.

Логику банкиров понять легко. «Фрилансеры - это более рискованная для банка категория, поскольку зачастую их доходы не поддаются оценке на перспективу, - говорит Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют Банка. - Поэтому и риски по таким людям гораздо выше, чем по кредитам, выдаваемым клиентам с постоянным местом работы. Это легко объяснить тем, что человек «свободной» профессии, сегодня получающий неплохие доходы, завтра может лишиться работы и не сразу устроиться на работу с тем же доходом».

Прохладное отношение банков к фрилансерам вызвано не только отсутствием у них постоянных доходов.

Но прохладное отношение банков к фрилансерам вызвано не только отсутствием у них постоянных доходов, но и особенностями принятой у нас сейчас системы денежных расчетов организаций с внештатными сотрудниками. «Дело тут не столько в отсутствии постоянного места работы, сколько в непрозрачности доходов, - считает руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» Светлана Абелян. По ее словам, на Западе такой вариант, когда человек работает в нескольких местах, при этом постоянного места у него нет, встречается сплошь и рядом. Но там есть «маленькое» отличие: все финансовые отношения оформляются легально, деньги проводятся через банк, со всех доходов платятся налоги. Соответственно, потенциальный заемщик может принести эти бумаги в банк. Если бы у нас человек работал по такой модели - вопросов не возникало бы. Но беда в том, что у нас таких фрилансеров почти нет - в России деньги передаются «в конвертах». Так что банк действительно не может понять, каков тут уровень дохода.

Однако шанс получить кредит у фрилансера все же есть. Вероятность того, что решение банка будет положительным, значительно выше, если человеку есть что показать: например, наличие имущества и общий уровень жизни. Автомобиль, загородный дом, регулярные поездки за границу - все это говорит об уровне достатка. Фрилансер может попытаться найти созаемщика (в некоторых банках это необязательно супруг и даже необязательно родственник) или поручителей. Очень хорошо, если уже есть опыт погашения кредитов - потребительских или ипотечных. Также хорошо, если фирма, с которой сотрудничает фрилансер, известна банку. И может подтвердить, что такой человек действительно с ней сотрудничает и действительно получает такие-то деньги.

При этом Елена Воронина предупреждает: «Подавая заявку на ипотечный кредит, фрилансеру важно учитывать, что на его платежеспособность в банке будут смотреть максимально внимательно, поскольку его доходы в перспективе оценить непросто, а ипотека - кредит долгосрочный. Поэтому для положительного решения необходимо предоставление максимально подробной информации по занятости, которая позволит банку оценить востребованность фрилансера и его перспективы в своей профессии».

Особая категория нетипичных заемщиков - это люди творческих профессий, ведь писатели, артисты или художники тоже иногда не имеют постоянного места работы. К ним банки относятся по-разному. Например, по словам Людмилы Семеновой, руководителя отделения ипотечного кредитования компании «Рескор», в недалеком прошлом существовал негласный запрет на выдачу кредитов представителям шоу-бизнеса. Сегодня ситуация, конечно, отчасти изменилась, и банкиры более лояльны к таким заемщикам. «Среди наших заемщиков немало представителей творческих профессий, так что мы не отсекаем эту аудиторию», - подтверждает Елена Воронина. При этом эксперт отмечает, что решение банка зависит от множества различных факторов: доли средств, которые уже накоплены у потенциального заемщика, степени востребованности его профессии, прозрачности доходов. Немалое значение для людей искусства имеет известность. Обычно банки снисходительны к тем клиентам, чье имя на слуху - традиционно при оформлении ипотечного кредита для них включается «зеленый свет».

Как это ни странно звучит, но иногда ипотека практически не доступна вполне обеспеченным людям.

Как это ни странно звучит, но иногда ипотека практически не доступна вполне обеспеченным людям, скажем, занимающимся бизнесом. Как говорит Анна Харьковская, однозначно сомнительными покажутся люди, доходы которых заметно выше средних по рынку - у банка возникнет резонное опасение, что документы «нарисованы».

Но доверие банков заслужить можно. Эксперты КБ «Москоммерцбанк» обнадеживают: если человек занимается бизнесом и платит налоги, то соответственно, у него есть возможность официально подтвердить доходы - например, по форме 3-НДФЛ. Некоторые банки достаточно либерально относится к владельцам бизнеса и предпринимателям, несмотря на то, что рассмотрение их заявок требует больше времени, чем рассмотрение заявок сотрудников, работающих по найму. Так, по словам Елены Ворониной, владельцы бизнеса могут подтвердить свои доходы следующим образом: предоставив все необходимые документы по своей фирме, а так же управленческую отчётность, в которой клиент указывает свои реальные доходы. На основании этой документации принимается решение о выдаче кредита.

В утешение всем «нетипичным» и «сомнительным» заемщикам остается добавить, что сегодня банки дают возможность подать заявление на кредит лицам практически всех профессий. Однако, как замечают банкиры, заявки людей, чьи профессии связаны с риском для жизни, ярко выраженной сезонностью или непрогнозируемыми доходами, всегда рассматриваются более тщательно.

Елена Гудкова

Квадрум. Журнал

- считает Елена Жукова, руководитель центра ипотечного кредитования Ассоциации агентств недвижимости «Афина Паллада».

— Вопросы, связанные с покупкой/продажей недвижимости актуальны всегда. Но при сегодняшней нестабильной ценовой политики на квартиры перед людьми возникает вопрос: когда выгоднее совершить сделку, сейчас, или отложить «на потом»?

— По моему опыту, всегда, когда смотришь «назад», то понимаешь, что надо было заключать сделки раньше. Чем раньше совершил сделку — тем лучше, потому что в цифрах цены выгоднее всегда вчерашние.

— И продавать и покупать, выходит, следует как можно раньше?

— Покупать надо сейчас. Рынок простоял семь месяцев, и еще не ясно, появилась активность или нет. Именно сейчас выгодно покупать, используя ипотечный кредит. Ставки по ипотечным кредитам не высокие, цены на жилую недвижимость не растут уже полгода, да и когда на рынке предложение превышает спрос, поторговаться можно.

— По состоянию рынка, сейчас можно сказать, что оживление наступает?

— Мы то наблюдаем оживление, то опять… Стабильности нет. Невысокий покупательский спрос вынуждает продавцов активнее предлагать свой товар на рынок, поэтому продавцы охотно заключают договоры с агентством, легче соглашаются на перипетии, связанные с оформлением ипотечных сделок, все это на руку покупателям.

— Было такое, чтобы цены на недвижимость снижались?

— На моей памяти не снижались ни разу. За семь лет рынок недвижимости переживает третий кризис и ни разу предсказания о снижении цен не сбылись. Да, были периоды, когда цены не росли или росли очень медленно, но в итоге снижения не было. Мы говорим: «все стоит, никто ничего не покупает», однако, если посмотреть на цены начала 2007 года и сегодняшние, то увидим, что цены все равно увеличились.

— Но, если цена уменьшается в результате переговоров с конкретным покупателем, то, наверное, нельзя сказать, что цены на рынке повысились.

— Просто нужно определиться цену какого рынка мы обсуждаем, цену предложения или цену продажи. Рынок предложения ориентируется на рекламу, а это просто информация о площади и местоположении объекта. Покупатель просмотрев несколько объектов, выберет лучший или поторгуется и снизит цену. Поэтому правильнее все-таки оценивать рынок реальных сделок, особенно сейчас, когда цены предложения не стабильны. К продаже могут предлагаться равные по характеристикам объекты по существенно разной цене.

— Например?

— Триста тысяч, сто пятьдесят тысяч… Ориентируясь на базу данных продавец начинает продажу объекта за 2 миллиона 900 тысяч рублей, а по прошествии некоторого времени соглашается на более низкую цену, в итоге происходит сделка за 2 миллиона 650 тысяч.

— Это потому что сейчас продавцов больше?

— Да, продавцов сейчас достаточно много…

– Несмотря на ту же ипотеку?

— Конечно, развитие рынка ипотечного кредитования дает возможность все большей категории граждан решить свои жилищные вопросы, но любой рынок не «резиновый». Можно предположить, что потенциальные ипотечные заемщики, наблюдая за тем, как активно кредиторы, конкурируя между собой, снижают процентные ставки по кредитам или предлагают все новые и новые акции, решили дождаться когда еще и упадут цены на недвижимость. Пока такого не случалось…

— Ипотека вообще, подхлестнула спрос?

— На самом деле так и есть.

— И этот дополнительный спрос еще вызвал рост цен…

— Да, конечно.

— У нас строительные компании не могут обеспечить спрос на современное жилье?

— Нет, дело не в этом. Согласитесь, что нового жилья в районах со сложившейся комфортной инфраструктурой мало. А именно местоположение, в основном. решающий фактор при выборе жилья. Поэтому сделок с вторичным жильем всегда больше, плюс к этому любой кредитор должен иметь гарантии возврата выданных денег. На вторичное жилье оформляется залог, сделать это на строящийся объект невозможно, т.к. самого объекта еще нет. Поэтому кредиты выдаются только на будущие объекты надежных застройщиков.

–Так все же, как получается, предложений по качественному жилью все-таки немного?

–Предложений, может быть достаточно. Но ограничены возможности взять новостройку именно по ипотеке. Потому что, стройка должна быть аккредитована банком. Банк проверит все документы у застройщика, и даст добро. После сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию потребуется отделка помещения. Не многие покупатели могут себе позволить ипотеку сегодня, а использование жилья через год — полтора.

— С увеличением объемов ввода нового жилья произойдет ли снижение цен на рынке вторичного жилья?

— Чем больше домов будет строиться, тем ниже будут цены на вторичном рынке. Но я не уверена, что цены будут снижаться в цифрах. Скорее всего, цены на вторичном рынке будут расти медленнее, чем цены на первичном рынке.

— Ситуация с ипотечным кризисом в США не приведет к проблемам на рынке недвижимости в России?

— Все зависит от того, как кризис в США повлияет на ипотечные продукты наших банков. И на месте покупателей, желающих все-таки воспользоваться ипотечным кредитом, я бы поторопилась. Во-первых, потому что кризис до нас в полном объеме пока еще не дошел, во-вторых, потому что цены на недвижимость не растут. Многие из тех, кто воспользовался ипотечной схемой раньше, не только удачнее нынешних покупателей решили свои жилищные проблемы, но и сделали это уже не единожды. Даже если учесть, что процентные ставки были выше, никто из них не проиграл. Такая ситуация будет еще сохраняться и, скорее всего, те, кто сегодня откладывает покупку, не важно по какой причине, через год будут об этом сожалеть.

— На самом деле, действительно говорят, что ипотечный кризис в Америке — это далеко, у них там своя ситуация, у нас — своя…

— Так можно рассуждать, если быть уверенным, что деньги, которыми кредитуют наши банки — российские, но ведь уже далеко не секрет, что банки занимают деньги на западе. Так что, любой кризис там — это рано или поздно кризис здесь. Остается только надеяться, что амплитуда будет не такой ошеломляющей. Возможно, изменятся процентные ставки по ипотечным кредитам, что собственно произошло в сентябре в одном из банков, возможно изменятся другие условия кредитования или процедуры выдачи кредитов.

— За этим стоит реальная экономика, или это ожидания какие-то, паника, спекулятивные настроения?

— Мне кажется, что там где деньги — там всегда экономика. И если деньги, которыми пользуются наши банки станут дороже, то ставки по кредитам вырастут. Вопрос только во времени. Пока в Новосибирске на ипотечном рынке, как говорится, «все спокойно». Так что у многих новосибирцев еще есть время воспользоваться ипотечным кредитом для решения своих жилищных вопросов.

— Может, просто у людей нет денег? Многие рады были бы купить, проблемы с жильем есть у всех…

— Помните советские времена, вот тогда действительно у людей не было денег. Квартиры «выделяли» на работе, по очереди, лет так через …дцать, когда уже выросли дети и не редко уже распалась семья….. Сегодня уже кажется, что так не бывает. Конечно, купить новую квартиру «с нуля» мало кому под силу. Рынок недвижимости держится на так называемых «обменах», когда продается одна квартира, покупается другая, при этом можно добавить накопления или воспользоваться все тем же ипотечным кредитом. Конечно самый главный вопрос это, что уж говорить, высокие цены на недвижимость

— Все-таки кто сейчас покупает недвижимость: что это за люди, что за социальная категория? Какие доходы надо иметь, кем сейчас нужно быть, чтобы покупать жилье?

— В большинстве, это люди, которые улучшают свои жилищные условия и те, доходы которых позволяют оплачивать кредит.

— А все-таки, какой доход необходим?

— Чтобы взять ипотечный кредит в размере одного миллиона, необходим доход 25 000 — 30 000 рублей

— А что можно взять сегодня на миллион?

— Миллион это хорошая добавка к имеющимся средствам или доплата при обмене.

— То есть все равно нужно иметь какой-то запас…

— Да, но сейчас тенденция такая, что доля ипотеки в цене приобретаемой квартиры все больше и больше… Люди не хотят брать мало.

— Мы говорили о жилье, чтобы жить. Можно ли рассматривать недвижимость как вложение средств?

–Это подходит людям, у которых средства появляются, но они не умеют ими распоряжаться, то есть они не умеют на них зарабатывать. Те, кто считает, что нужно вложить в то, что имеет стабильную ценность: не машина, которая состарится или разобьется, не золото, которое может стать неинтересным…а то, что никогда не станет ненужным. Эти люди будут продолжать хранить свои сбережения в недвижимости. Банковский депозит сейчас не так выгоден, как недвижимость. Пока она дает больший доход.

— То есть, если я не умею по-другому распоряжаться своими деньгами, то имеет смысл хранить их в недвижимости? Только много ли сейчас людей, которые имеют деньги и не умеют ими зарабатывать?

— Видите, какая математика: взял кредит, купил квартиру, она через три — четыре года в два раза дороже. А если еще не «с нуля взял», а с каким-то маленьким стартом, то он тоже дороже. Если «с нуля» берешь другая выгода — социальная, житейская: человеку есть где жить, он не платит «дяде» за квартиру. Стоимость аренды все равно будет подрастать, а размер ежемесячных выплат никак не меняется… Заработная плата в числах увеличивается. А ежемесячный платеж по кредиту все тот же. Пройдет пять лет, а если рассмотреть пятилетние рубежи — как доходы меняются? Они же в разы меняются, как, впрочем, и стоимость недвижимости. Пока еще выгодно ипотеку брать, даже при существующих ставках. И, я полагаю, всегда будет выгодно…

Ежемесячный отчет содержит следующую информацию:

• Резюме, основные выводы, краткосрочные прогнозы
• Динамика номинальных и реальных индексов, средние удельные цены, прирост, изменение объемов предложения за последние полтора года.
• Индексы постоянного состава, структурных сдвигов
• Анализ структуры и средних удельных цен в зависимости от района, типа жилья, числа комнат.
• Полные средние цены квартир в разрезе по числу комнат по районам, средняя общая площадь квартир.
• Анализ новых предложений (выставленных на продажу в отчетном месяце впервые) в сравнении со всей базой (позволяет увидеть краткосрочные тенденции).
• Анализ структуры и средних удельных цен предложения комнат в зависимости от района, типа жилья, размера комнат.
• Дискретная пространственно-параметрическая модель.

Мониторинг вторичного рынка квартир в июле 2008 года (резюме)

На вторичном рынке жилой недвижимости по-прежнему наблюдается затишье, среднемесячные цены квартир изменяются незначительно. В целом же, если посмотреть на ситуацию в динамике, то можно увидеть что на рынке, начиная с мая 2008 года , происходит небольшая коррекция цен, вызванная как среднесрочной цикличностью рынка, так и сезонным снижением активности покупателей жилья в летний период.

В разрезе по районам города абсолютными ценовыми лидерами по-прежнему являются Центральный и Железнодорожный районы. По сравнению с июнем увеличилась средняя цена кв.м. в Советском районе, в Первомайском районе, напротив, было зафиксировано снижение средней цены. По остальным районам изменения по сравнению с июнем статистически незначительны.

Рассматривая рынок в разрезе по типам, можно констатировать снижение средней цены на такие типы квартир как «малосемейки», квартиры в малоэтажных домах, а также полногабаритные квартиры. По стальным типам квартир изменения незначительны.

В разрезе по числу комнат увеличились цены на многокомнатные квартиры, по остальным типам изменения также незначительны.

В течении августа рынок, скорее всего , не претерпит значительных изменений. Оживление на рынке, вероятно, может начаться в сентябре-октябре текущего года.

источник http://www.sasn.ru