- считает Елена Жукова, руководитель центра ипотечного кредитования Ассоциации агентств недвижимости «Афина Паллада».

— Вопросы, связанные с покупкой/продажей недвижимости актуальны всегда. Но при сегодняшней нестабильной ценовой политики на квартиры перед людьми возникает вопрос: когда выгоднее совершить сделку, сейчас, или отложить «на потом»?

— По моему опыту, всегда, когда смотришь «назад», то понимаешь, что надо было заключать сделки раньше. Чем раньше совершил сделку — тем лучше, потому что в цифрах цены выгоднее всегда вчерашние.

— И продавать и покупать, выходит, следует как можно раньше?

— Покупать надо сейчас. Рынок простоял семь месяцев, и еще не ясно, появилась активность или нет. Именно сейчас выгодно покупать, используя ипотечный кредит. Ставки по ипотечным кредитам не высокие, цены на жилую недвижимость не растут уже полгода, да и когда на рынке предложение превышает спрос, поторговаться можно.

— По состоянию рынка, сейчас можно сказать, что оживление наступает?

— Мы то наблюдаем оживление, то опять… Стабильности нет. Невысокий покупательский спрос вынуждает продавцов активнее предлагать свой товар на рынок, поэтому продавцы охотно заключают договоры с агентством, легче соглашаются на перипетии, связанные с оформлением ипотечных сделок, все это на руку покупателям.

— Было такое, чтобы цены на недвижимость снижались?

— На моей памяти не снижались ни разу. За семь лет рынок недвижимости переживает третий кризис и ни разу предсказания о снижении цен не сбылись. Да, были периоды, когда цены не росли или росли очень медленно, но в итоге снижения не было. Мы говорим: «все стоит, никто ничего не покупает», однако, если посмотреть на цены начала 2007 года и сегодняшние, то увидим, что цены все равно увеличились.

— Но, если цена уменьшается в результате переговоров с конкретным покупателем, то, наверное, нельзя сказать, что цены на рынке повысились.

— Просто нужно определиться цену какого рынка мы обсуждаем, цену предложения или цену продажи. Рынок предложения ориентируется на рекламу, а это просто информация о площади и местоположении объекта. Покупатель просмотрев несколько объектов, выберет лучший или поторгуется и снизит цену. Поэтому правильнее все-таки оценивать рынок реальных сделок, особенно сейчас, когда цены предложения не стабильны. К продаже могут предлагаться равные по характеристикам объекты по существенно разной цене.

— Например?

— Триста тысяч, сто пятьдесят тысяч… Ориентируясь на базу данных продавец начинает продажу объекта за 2 миллиона 900 тысяч рублей, а по прошествии некоторого времени соглашается на более низкую цену, в итоге происходит сделка за 2 миллиона 650 тысяч.

— Это потому что сейчас продавцов больше?

— Да, продавцов сейчас достаточно много…

– Несмотря на ту же ипотеку?

— Конечно, развитие рынка ипотечного кредитования дает возможность все большей категории граждан решить свои жилищные вопросы, но любой рынок не «резиновый». Можно предположить, что потенциальные ипотечные заемщики, наблюдая за тем, как активно кредиторы, конкурируя между собой, снижают процентные ставки по кредитам или предлагают все новые и новые акции, решили дождаться когда еще и упадут цены на недвижимость. Пока такого не случалось…

— Ипотека вообще, подхлестнула спрос?

— На самом деле так и есть.

— И этот дополнительный спрос еще вызвал рост цен…

— Да, конечно.

— У нас строительные компании не могут обеспечить спрос на современное жилье?

— Нет, дело не в этом. Согласитесь, что нового жилья в районах со сложившейся комфортной инфраструктурой мало. А именно местоположение, в основном. решающий фактор при выборе жилья. Поэтому сделок с вторичным жильем всегда больше, плюс к этому любой кредитор должен иметь гарантии возврата выданных денег. На вторичное жилье оформляется залог, сделать это на строящийся объект невозможно, т.к. самого объекта еще нет. Поэтому кредиты выдаются только на будущие объекты надежных застройщиков.

–Так все же, как получается, предложений по качественному жилью все-таки немного?

–Предложений, может быть достаточно. Но ограничены возможности взять новостройку именно по ипотеке. Потому что, стройка должна быть аккредитована банком. Банк проверит все документы у застройщика, и даст добро. После сдачи объекта и ввода его в эксплуатацию потребуется отделка помещения. Не многие покупатели могут себе позволить ипотеку сегодня, а использование жилья через год — полтора.

— С увеличением объемов ввода нового жилья произойдет ли снижение цен на рынке вторичного жилья?

— Чем больше домов будет строиться, тем ниже будут цены на вторичном рынке. Но я не уверена, что цены будут снижаться в цифрах. Скорее всего, цены на вторичном рынке будут расти медленнее, чем цены на первичном рынке.

— Ситуация с ипотечным кризисом в США не приведет к проблемам на рынке недвижимости в России?

— Все зависит от того, как кризис в США повлияет на ипотечные продукты наших банков. И на месте покупателей, желающих все-таки воспользоваться ипотечным кредитом, я бы поторопилась. Во-первых, потому что кризис до нас в полном объеме пока еще не дошел, во-вторых, потому что цены на недвижимость не растут. Многие из тех, кто воспользовался ипотечной схемой раньше, не только удачнее нынешних покупателей решили свои жилищные проблемы, но и сделали это уже не единожды. Даже если учесть, что процентные ставки были выше, никто из них не проиграл. Такая ситуация будет еще сохраняться и, скорее всего, те, кто сегодня откладывает покупку, не важно по какой причине, через год будут об этом сожалеть.

— На самом деле, действительно говорят, что ипотечный кризис в Америке — это далеко, у них там своя ситуация, у нас — своя…

— Так можно рассуждать, если быть уверенным, что деньги, которыми кредитуют наши банки — российские, но ведь уже далеко не секрет, что банки занимают деньги на западе. Так что, любой кризис там — это рано или поздно кризис здесь. Остается только надеяться, что амплитуда будет не такой ошеломляющей. Возможно, изменятся процентные ставки по ипотечным кредитам, что собственно произошло в сентябре в одном из банков, возможно изменятся другие условия кредитования или процедуры выдачи кредитов.

— За этим стоит реальная экономика, или это ожидания какие-то, паника, спекулятивные настроения?

— Мне кажется, что там где деньги — там всегда экономика. И если деньги, которыми пользуются наши банки станут дороже, то ставки по кредитам вырастут. Вопрос только во времени. Пока в Новосибирске на ипотечном рынке, как говорится, «все спокойно». Так что у многих новосибирцев еще есть время воспользоваться ипотечным кредитом для решения своих жилищных вопросов.

— Может, просто у людей нет денег? Многие рады были бы купить, проблемы с жильем есть у всех…

— Помните советские времена, вот тогда действительно у людей не было денег. Квартиры «выделяли» на работе, по очереди, лет так через …дцать, когда уже выросли дети и не редко уже распалась семья….. Сегодня уже кажется, что так не бывает. Конечно, купить новую квартиру «с нуля» мало кому под силу. Рынок недвижимости держится на так называемых «обменах», когда продается одна квартира, покупается другая, при этом можно добавить накопления или воспользоваться все тем же ипотечным кредитом. Конечно самый главный вопрос это, что уж говорить, высокие цены на недвижимость

— Все-таки кто сейчас покупает недвижимость: что это за люди, что за социальная категория? Какие доходы надо иметь, кем сейчас нужно быть, чтобы покупать жилье?

— В большинстве, это люди, которые улучшают свои жилищные условия и те, доходы которых позволяют оплачивать кредит.

— А все-таки, какой доход необходим?

— Чтобы взять ипотечный кредит в размере одного миллиона, необходим доход 25 000 — 30 000 рублей

— А что можно взять сегодня на миллион?

— Миллион это хорошая добавка к имеющимся средствам или доплата при обмене.

— То есть все равно нужно иметь какой-то запас…

— Да, но сейчас тенденция такая, что доля ипотеки в цене приобретаемой квартиры все больше и больше… Люди не хотят брать мало.

— Мы говорили о жилье, чтобы жить. Можно ли рассматривать недвижимость как вложение средств?

–Это подходит людям, у которых средства появляются, но они не умеют ими распоряжаться, то есть они не умеют на них зарабатывать. Те, кто считает, что нужно вложить в то, что имеет стабильную ценность: не машина, которая состарится или разобьется, не золото, которое может стать неинтересным…а то, что никогда не станет ненужным. Эти люди будут продолжать хранить свои сбережения в недвижимости. Банковский депозит сейчас не так выгоден, как недвижимость. Пока она дает больший доход.

— То есть, если я не умею по-другому распоряжаться своими деньгами, то имеет смысл хранить их в недвижимости? Только много ли сейчас людей, которые имеют деньги и не умеют ими зарабатывать?

— Видите, какая математика: взял кредит, купил квартиру, она через три — четыре года в два раза дороже. А если еще не «с нуля взял», а с каким-то маленьким стартом, то он тоже дороже. Если «с нуля» берешь другая выгода — социальная, житейская: человеку есть где жить, он не платит «дяде» за квартиру. Стоимость аренды все равно будет подрастать, а размер ежемесячных выплат никак не меняется… Заработная плата в числах увеличивается. А ежемесячный платеж по кредиту все тот же. Пройдет пять лет, а если рассмотреть пятилетние рубежи — как доходы меняются? Они же в разы меняются, как, впрочем, и стоимость недвижимости. Пока еще выгодно ипотеку брать, даже при существующих ставках. И, я полагаю, всегда будет выгодно…

В записи нет меток.